改动及加建工程（A&A 工程）｜香港商业、工业及仓库建筑改建工程
随着企业业务发展及营运模式改变，原有建筑物未必能持续满足实际需要。例如仓库增加储存容量、工厂添置大型设备、办公室扩建、打通相邻单位，或工业大厦改作其他用途，均可能涉及建筑结构的改动。
当工程影响建筑物的结构、楼板承载能力、楼面面积、逃生安排或其他受法例规管的部分，一般属于改动及加建工程 (A&A 工程)。与一般装修工程不同，有关工程通常需要由认可人士及註册结构工程师评估设计方案，并按工程性质向屋宇署提交法定文件，获得批准后方可施工。
威裕环球集团多年来为香港商甲级写字楼、工业大厦、物流中心、仓库及政府设施提供改动及加建工程服务，由前期可行性评估、工程设计及法定程序，到施工管理及竣工交付，协助客户在优化现有物业的同时，满足营运及法例要求。
什么是改动及加建工程？
改动及加建工程是指在现有建筑物（包括外墙、天台、平台或建筑物外部范围）进行的改建、加建、拆改或结构改动工程，以配合新的用途、设备安装、营运需要或法例要求。工程内容可包括建筑布局改动、结构改动及加固、楼板承载力提升、建筑物扩建，以及相关的消防、机电及屋宇装备工程。
不少企业容易将 A&A 工程与一般装修混为一谈，但两者性质并不相同。装修工程主要涉及室内间隔、饰面及装饰；A&A 工程则可能影响建筑结构而需要核准图则，因此需要先评估工程对建筑物的影响，再按需要办理相关法定程序。
常见需要进行改动及加建工程的项目包括：
- 拆除或改动结构墙、樑或柱
- 楼板加固工程
- 新增楼板或墙身开口
- 打通相邻单位或楼层
- 增建楼面（按法例及地契要求）
- 配合建筑改动的消防、机电及通风系统改善工程
至于工程是否需要向屋宇署申请批准，须视乎工程性质、建筑物现况及相关法例要求而定，因此一般会先进行现场勘察及专业评估，再制定合适的工程方案。
常见改动及加建工程及应用情境
不同类型的建筑物，其 A&A 工程需求亦有所不同。以下为香港较常见的改动及加建工程类型。
结构改动工程
结构改动工程主要涉及承重结构，包括结构墙、樑、柱及楼板等。由于相关构件直接影响建筑物的受力及安全，施工前需先进行结构分析及设计，确保改动后仍符合原有设计要求及法例标准。
此类工程常见于办公室打通、工厦改建、设备安装及建筑用途改变等项目。
楼板加固工程
当企业增加货物存放量、安装重型货架、自动仓储系统、大型生产设备或机械装置时，现有楼板未必能满足新的荷载要求。
工程开始前，通常会先评估楼板承载能力，再按实际需要设计加固方案，例如增加结构支撑、加厚楼板或採用其他结构补犟方法，以配合新的营运需要。
仓库改建工程
物流及仓储行业对空间运用及物流流程要求较高，当企业引入新的储存模式或自动化设备时，往往需要同步调整建筑物结构及设施。
常见工程包括：
- 打通相邻仓库
- 重整仓库佈局
- 扩建装卸区
- 楼板加固
- 配合自动化设备的建筑及机电工程
- 消防及通风系统改善
透过 A&A 工程，企业可提升现有仓库的使用效率，而毋须重新搬迁。
商业及工业建筑改建
商业楼宇及工业大厦在租户更替或业务扩展时，经常需要重新规划空间，以配合新的营运模式。
工程内容可包括：
- 合併相邻单位
- 扩建办公室
- 生产缐调整
- 安装新设备
- 改善物流及人流动缐
- 升级机电及消防系统
在规划方案时，除考虑施工安排外，亦需兼顾现有建筑结构、法定要求及日后维修保养等因素。
企业什么情况需要进行 A&A 工程？
进行 A&A 工程，未必代表建筑物出现老化问题，更多时候是因应业务发展、设备更新或营运模式改变，而需要重新规划现有物业。
常见情况包括：
业务扩充
当现有空间不足以应付新增货物、设备或人手时，可透过重新规划建筑物佈局、打通相邻单位来增加可用空间，提升现有物业的使用效率。
引入新设备或自动化系统
不少企业近年引入自动存取系统、自动输送系统、重型机械或生产设备，但设备重量及荷载要求与原有设计未必一致，因此需要先评估楼板及结构承载能力，再安排相关工程。
改善物流及工作流程
透过调整建筑物佈局、装卸区位置、货物流向及工作空间配置，可减少不必要的搬运流程，改善整体营运效率。
改变建筑用途
当工业大厦、商业物业或仓库需要改作其他用途时，通常需要配合建筑结构、消防、屋宇装备及相关法定要求作出相应改动。
相较搬迁至新物业，透过 A&A 工程提升现有建筑物的使用效益，往往能减少搬迁成本及对日常营运的影响，同时保留现有设施及地点的优势。
A&A 工程是否一定需要向屋宇署提交申请？
不少人都想了解，是否所有 A&A 工程均须向屋宇署申请批准。实际上，需否需要提交法定文件，取决于工程性质及是否涉及《建筑物条例》规管范围。例如结构改动、加建楼面或影响核准图则的工程，一般需要由认可人士及相关专业人士处理法定程序；至于部分较小型的工程，则可能适用其他监管制度。因此，在制定工程方案前，应先了解建筑物现况及拟进行工程内容，再决定所需程序。
A&A 工程一般流程
每项 A&A 工程均有不同要求，但大部分项目一般会按以下程序进行，以确保工程设计、法定程序及施工安排互相配合。
- 现场勘察及需求分析
工程团队首先了解建筑物现况，包括结构、用途、楼板承载能力、现有机电设施及施工限制，同时与客户确认工程目的及营运需要。 - 可行性评估及工程方案
根据现场资料，评估工程是否涉及结构改动、法定程序及施工限制，并制定合适的工程方案，同时考虑施工期间对日常营运的影响。 - 工程设计及法定程序
如工程涉及《建筑物条例》规管范围，须由认可人士、註册结构工程师及相关专业人士协调设计，并按工程性质向屋宇署或相关部门提交法定文件。施工安排亦会配合审批进度及整体工程计划。 - 工程施工及现场管理
施工期间需协调不同工种，包括结构、土木、消防、机电及屋宇装备工程，并按照核准图则及施工程序进行。对于仍在运作中的仓库、工厂或办公室，工程通常会分阶段安排，以减少对日常营运的影响。 - 验收及工程交付
工程完成后会按设计要求进行检查及测试，确认各项工程符合相关技术标准及法定要求，再安排竣工交付及后续文件处理。
开展 A&A 工程前需要考虑哪些因素？
A&A 工程不只是施工，更涉及建筑物现况、法定要求及营运安排。于规划初期充分评估，可减少施工期间的变更及降低工程风险。
建筑物结构状况
现有建筑物的结构设计、楼板承载能力及承重构件，均会影响工程方案及可行性。如涉及重型设备、增加储存荷载或新增楼板开口，更需要先进行结构评估。
法定审批要求
不同工程涉及不同法定程序。若工程影响建筑结构、消防设施或核准图则，便可能需要向屋宇署或相关政府部门提交申请。因此，在设计阶段便应确认相关要求，避免影响施工进度。
对营运的影响
不少 A&A 工程于现有营运环境内进行，例如仓库、工厂或商业办公室。工程计划需考虑施工时间、物料运送、噪音控制及安全安排，尽量减少对日常运作的影响。
多专业工程协调
大型 A&A 项目往往涉及结构、消防、机电、通风及其他屋宇装备工程。完善的工程协调有助不同工种按施工程序衔接，减少重工及工期延误。
精选 A&A 工程案例
香港高等法院｜法庭设施改建工程
项目背景
香港高等法院需要增设法庭设施，同时维持法院正常运作。工程须于既有建筑物内进行，施工安排及安全管理均受到较高要求。
工程内容
威裕环球集团负责整体 A&A 工程协调，包括空间规划、结构改动、法定程序、施工管理及相关屋宇装备工程，并按法院运作需要分阶段施工。
工程成果
原有图书馆及中庭空间成功改建为法庭及相关配套设施，在配合施工进度的同时，尽量减少对法院日常运作的影响。
亚洲货柜物流中心｜仓库改建工程
项目背景
客户计划将两个独立仓库合併为单一物流中心，以配合日后营运及仓储发展，同时要求工程期间维持仓库正常运作。
工程内容
工程包括法定程序、结构改动、仓库重新规划、空调系统改善、消防工程、地坪工程及屋宇装备配套，并配合施工安排分阶段完成各项工程。
工程成果
完成后，仓库空间得到整合，物流流程及设施配置更符合日后营运需要，亦为后续设备升级及自动化发展预留更大弹性。
为什么选择威裕环球集团？
A&A 工程涉及建筑结构、法定程序及多个工程专业，项目能否顺利完成，除施工能力外，前期规划及工程协调同样重要。
威裕环球集团拥有逾 30 年工程经验，曾参与商业楼宇、工业大厦、物流中心、仓库及政府设施等不同类型项目，并提供由前期评估、工程设计、法定程序、施工管理至竣工交付的一站式工程协调服务。
我们重视每个项目的实际营运需要，透过合理的施工安排及跨专业协调，在符合香港法例及技术要求的前提下，协助客户善用现有建筑物，满足业务发展需要。
相关工程服务
改动及加建工程经常与其他建筑及机电工程一併进行，以配合整体建筑物升级或设施改善。
相关服务包括：
A&A 工程与搬迁至新物业，哪种方案较合适？
当现有空间不足时，不少企业首先考虑搬迁。然而，若现有建筑物仍具备足够结构条件及可改建空间，透过 A&A 工程重新规划物业，往往能保留原有地点、减少搬迁成本及缩短重新投入营运的时间。
至于应选择搬迁还是改建，仍需根据建筑物状况、营运需要、工程成本及未来发展方向作整体评估。
常见问题
什么是改动及加建工程（A&A 工程）？
A&A 工程是指对现有建筑物进行改建、加建或结构改动，以配合新的用途、设备安装或营运需要，部分工程须按香港法例完成相关审批程序。
A&A 工程是否一定需要向屋宇署申请？
并非所有工程均须申请，但如涉及建筑结构、楼板、消防设施、逃生安排或核准图则改动，便可能需要办理相关法定程序。
A&A 工程与一般装修有什么分別？
一般装修主要涉及室内间隔、饰面及装饰工程；A&A 工程则可能影响建筑物结构或法定要求，工程内容及程序均较为复杂。
楼板加固工程是否一定需要进行？
如新增设备、货物荷载或重型货架超出原有设计要求，应先进行结构评估，再决定是否需要进行楼板加固。
工程需时多久？
实际工期取决于工程规模、法定程序、施工环境及建筑物现况，完成现场评估后可制定较具体的工程时间表。
工程期间可以继续营运吗？
不少项目可透过分阶段施工安排，尽量维持仓库、工厂或办公室的日常运作，实际安排需视乎工程范围及施工环境而定。
哪些建筑物适合进行改动及加建工程？
商业楼宇、工业大厦、仓库、物流中心、政府设施、教育机构及其他需要改建或扩建的建筑物，均有机会涉及改动及加建工程。
仓库扩建是否属于改动及加建工程？
如涉及结构改动、楼板加固、建筑物改建或法定图则变更，一般属于改动及加建工程范围。
威裕环球集团是否提供整个工程管理服务？
是的。我们可按项目需要提供前期评估、工程设计、法定程序协调、施工管理及竣工交付等工程服务。
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每个建筑物的结构条件、用途及营运模式均有所不同，因此 A&A 工程并沒有一套适用于所有项目的方案。于工程展开前，先了解现有建筑物的限制、法定要求及未来营运需要，有助制定更合适的工程安排。
无论您计划扩建仓库、改建工业大厦、重新规划办公室，或提升现有物业的使用效能，威裕环球集团均可提供由前期评估、法定程序、工程管理至施工交付的工程支援，协助项目按计划推进。
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